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        房地產評估

               房地產估價real estate appraisal是指專業房地產估價人員,根據特定的估價目的,遵循公認的估價原則,按照嚴謹的估價程序,運用科學的估價方法,在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上,對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是科學與藝術的有機結合,把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。

               房地產估價程序流程

               一、明確估價基本事項

                包括:

                (1)明確估價對象的實體狀況,如對土地,應明確它的地籍范圍和地籍號,以及坐落位置用途,面積、形狀等;對房屋,應明確它的坐落位置(門牌號碼)、結構、層數、面積、使用情況等。

                (2)明確估價對象的權利狀態,如完全產權、已設定有某種他項權利的不完全產權,房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。

                (3)明確估價對象的范圍,如單純評估土地的價值,或單純評估房屋的價值,或評估一幢房屋中的某個部位等等,都必須明確。

                (4)明確估價目的,由于同一房地產出于不同的估價目的,其估價結果往往不同。所以,必須明確委托估價人請求估價的目的是什么,以區分不同性質的估價。

                (5)明確估價時點,某房地產的估價結果,是表示該房地產在某一個特定時點上的價格。因此,必須明確估價時點,如果不確定估價時點,房地產估價是沒有意義的。

                (6)明確估價報告交付的日期,交付估價報告的日期一般由委托估價方提出,也可由委托估價方和受理估價方協商確定,一般估價報告的作業日期為7-15個工作日。

               二、擬定估價作業方案

               主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排,包括對估價作業內容、作業人員、時間進度、所需經費等的安排,以便于控制進度及協調合作。

                三、搜集估價所需資料

                由于估價對象和所采取的估價方法的不同,房地產估價所需的資料也不同。一般來說,所搜集的估價資料包括:

                (1)產權資料

                (2)房屋建筑資料

                (3)市場交易資料

                (4)土地資料

                (5)法律和規劃資料。

               四、實地查勘估價對象

               實地查勘是就估價對象的有關內容到實地查清核實,從估價對象房地產的實體構造、權利狀態、環境條件方面的具體內容進行客觀確認。

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